购买的房产不能办理房产证，要求退房

购买的房产不能办理房产证，要求退房是购房者在权益受损时的常见诉求。在符合法定或约定条件时，购房者有权要求退房。
购房者在符合法定或约定条件时，有权要求退房。
1. 如果或若存在开发商未取得商品房预售许可证明，与购房者订立的商品房预售合同的情况，购房者可以请求确认合同无效，进而要求退房。因为开发商未取得预售许可证明就销售房屋，违反了法律的强制性规定，合同自始无效，购房者有权退房并要求返还已付购房款及利息等。
2. 如果或若存在商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的情况，购房者可以解除合同，要求退房。这种情况下，开发商的行为严重侵犯了购房者的合法权益，导致购房者无法实现取得房屋所有权的合同目的。
3. 如果或若存在商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的情况，购房者有权解除合同，要求退房。一房二卖的行为使得购房者的合同目的根本无法实现，符合法定解除合同的条件。
4. 如果或若存在开发商迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的情况，当事人一方可以解除合同，要求退房。这是因为开发商或购房者的迟延履行行为经催告后仍未改正，已经构成根本违约。
5. 如果或若存在开发商交付的房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的情况，购房者可以请求解除合同，要求退房。房屋主体结构质量不合格直接影响房屋的安全使用，购房者无法实现居住等合同目的。
6. 如果或若存在因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况，购房者可以请求解除合同，要求退房。例如房屋存在严重的漏水、墙体开裂等问题，导致购房者无法正常居住，此时购房者有权要求退房。
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购买的房产不能办理房产证，要求退房的法律依据主要来自《中华人民共和国合同法》等相关法律法规。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”在购买房产不能办理房产证的情况中，办理房产证是购房者购买房产的重要合同目的之一，若因开发商的原因（如未按规定办理相关手续、土地性质问题等）导致不能办理房产证，开发商的行为构成违约，且该违约行为致使购房者无法实现取得房屋所有权的合同目的，符合上述法律规定中当事人可以解除合同的情形。因此，根据此法律规定，购房者有权要求解除购房合同，即要求退房。
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购买的房产不能办理房产证，要求退房时，购房者可以采取以下实用的行动建议。
1. 收集固定证据：收集购房合同、付款凭证、与开发商的沟通记录（如短信、邮件、聊天记录等）、开发商关于办理房产证的承诺文件等所有与购房及房产证办理相关的证据，确保证据的完整性和真实性，这些证据是证明开发商违约及自身权益受损的关键。
2. 与开发商协商沟通：主动与开发商取得联系，明确提出因不能办理房产证要求退房的诉求，并说明相关的事实和理由，看能否通过协商达成退房退款的协议，协商是解决纠纷成本较低的方式。
3. 向相关部门投诉：如果与开发商协商无果，可以向当地的房地产管理部门、消费者协会等相关部门投诉，反映开发商的违约行为，请求相关部门介入调查和调解，借助行政力量推动问题的解决。
4. 咨询专业律师：及时咨询专业的房产律师，让律师根据具体情况分析案件的胜诉可能性、退房的法律程序以及可主张的赔偿等，律师的专业意见能为购房者提供有力的法律支持。
5. 提起诉讼或仲裁：如果通过上述方式仍无法解决问题，购房者可以根据购房合同中的约定或法律规定，向有管辖权的人民法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁，通过法律途径强制开发商退房并承担相应的违约责任。
选择解决方案时，应重点考虑证据的充分性、开发商的态度、解决纠纷的时间成本和经济成本等因素。如果您想了解更适合您具体情况的解决方案，建议进一步向律师进行咨询。
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购买的房产不能办理房产证，要求退房可能会面临一些法律风险点，以下为您举例说明。
1. 诉讼时效风险：一般情况下，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。如果购房者知道或应当知道不能办理房产证，即权利受到损害之日起超过三年未提起诉讼或采取其他维权措施，可能会面临诉讼时效已过的风险，导致法院无法支持其退房诉求。例如，购房者在收房后就发现无法办理房产证，但一直未采取任何行动，三年后才想起起诉要求退房，此时开发商可能会以诉讼时效已过为由进行抗辩，购房者的诉求可能无法得到法院支持。
2. 证据链风险：如果购房者不能提供充分、有效的证据证明是开发商的原因导致不能办理房产证，以及自身的损失情况等，可能会面临证据链不足的风险，从而导致退房困难。比如，购房者仅口头声称开发商承诺办理房产证但未兑现，却无法提供书面的承诺文件、购房合同中也没有相关约定，同时也没有其他证据证明开发商存在违约行为，此时购房者要求退房的主张可能因证据不足而难以实现。